Правовое агентство «АНЛЕМ»® оказывает в Москве и Московской области квалифицированную юридическую помощь физическим и юридическим лицам, включая полное сопровождение сделок с недвижимостью
Подробнее

Новости

    Все новости

Как юридически грамотно сделать гражданско-правовой договор? На что именно надо обратить внимание в первую очередь?

Подготовку того или иного договора обычно начинают с поиска наиболее подходящего образца. Некоторые «юристы» (люди с высшим юридическим образованием) находят какой-нибудь образец договора и вписывают в него реквизиты сторон, сумму и сроки. Но очень трудно найти для себя подходящий договор, в котором учтены все интересы представляемой стороны и предусмотрены максимальные обязательства другой стороны договора. Предлагаемые в Интернете и различных справочно-правовых системах образцы различных договоров не соответствуют, как правилам, данным критериям. Почему? Потому что невозможно сделать типовой договор, так как у сторон договора разные цели.

В договоре купли-продажи, например, покупатель хочет обезопасить себя при оплате, убедиться в законности всех предыдущих сделок по приобретаемой им вещи (объекта недвижимости), указать ответственность продавца при признании сделки недействительной. А продавец желает как можно быстрее получить деньги и минимизировать свою ответственность при обнаружении каких-либо нарушений при совершении предыдущих сделок с проданной вещью (объектом недвижимости) или её изготовлением (строительством).

Вот как могут отличаться друг от друга договор купли-продажи для продавца и для покупателя в отношении, в частности, обязанности продавца передать товар. На основании диспозитивной нормы (статья 456 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ)) продавец желает изложить пункт договора в следующей редакции:

«Продавец не обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.). Такие принадлежности и документы Продавец вправе передать Покупателю в течение трех месяцев с момента передачи вещи».

А вот формулировка, на которой может настаивать покупатель, ссылаясь опять же на ту же статью 456 ГК РФ:

«Продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.)».

И в обоих вариантах нет никаких противоречий с законодательством РФ. Обе стороны правы. И именно поэтому практически невозможно сделать так называемый «типовой вариант» договора купли-продажи (да и другой договор), который полностью устраивал бы обе стороны договора. Всегда следует выяснять, в чью пользу составлен найденный вариант договора – продавца, покупателя, арендатора, арендодателя и т.д.

Так на что следует обратить внимание при подготовке гражданско-правового договора?

Во-первых, необходимо внимательно разобраться в самой сути сделки, чтобы понять, какой договор надо подготовить и какие нормы права применимы для данной сделки.

Например, если в договоре купли-продажи оборудования будет указано, что продавец осуществляет работу по установке и наладке этого оборудования, то этот договор является смешанным договором и к нему должны применяться соответствующие нормы. Однако договором можно установить, что к нему применяются только нормы, например, купли-продажи (статья 421 ГК РФ).

Следует учесть, что само название договора не несет в себе практически никаких правовых последствий, т.к. всегда при толковании условий договора (судом, налоговым органом, аудитором, другими компетентными органами) определяется содержание договора без какой-либо привязки к его наименованию (статья 431 ГК РФ). Поэтому если вы назвали какой-нибудь договор договором купли-продажи оборудования, а сами прописали в нем только выполнение работ по установке, наладке оборудования у заказчика, то такой договор является договором подряда и к нему будут применяться положения ГК РФ именно о подряде, а не купли-продажи (см., например, Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25.10.2012 №     03АП-2982/12).

Чем это может обернуться для сторон договора? Самыми неприятными последствиями. Например, согласно статье 457 ГК РФ срок в договоре купли-продажи не является существенным условием договора. Это означает, что при отсутствии в договоре купли-продажи срока передачи вещи такой договор всё равно считается заключенным. А в договоре подряда наоборот, срок выполнения работы является существенным условием договора подряда (статья 708 ГК РФ) и при его отсутствии договор считается незаключенным (статья 432 ГК РФ). А отсюда налоговые и иные последствия…

Во-вторых, следует учесть, что в договоре необходимо четко идентифицировать стороны договора, т.е., указать их реквизиты. При этом, существуют обязательные реквизиты. Это наименование для организации и ФИО для физического лица, а также ОГРН для организации или ОГРНИП для индивидуального предпринимателя (пункт 8 Правил ведения Единого государственного реестра юридических лиц и предоставления содержащихся в нем сведений, утвержденных постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 №     438 и пункт 14 Правил ведения Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей и предоставления содержащихся в нем сведений, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.10.2003 №     630).

В договоре, связанном с недвижимым имуществом, который необходимо будет представлять в Росреестр, необходимо указывать также сведения, перечисленные в пункте 27 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста РФ от 01.07.2002 №     184. К таким сведениям относятся, например, дата и место регистрации юридического лица, дата рождения физического лица.

Указывать реквизиты можно как в преамбуле договора, так и в конце договоре. Это не принципиально и специальной нормой не регулируется.

В-третьих, необходимо внимательно отнестись к дате заключения договора. По общему правилу, это дата подписания договора сторонами (для консенсуальных договоров, к которым относятся и купля-продажа, и аренда). Но ведь договор не всегда подписывается при совместном присутствии. Согласно статье 433 ГК РФ договор считается заключенным в момент получения лицом, направившем оферту, её акцепта. То есть, дата договора может быть установлена по последней дате подписания договора одной из сторон. В этом случае дату договора вверху (как это обычно многие делают) указывать необязательно. И если договор был подписан в разные дни, тогда и дата договора (момент заключения) определяется по последней дате.

Кстати, в договоре можно указать, что его условия распространяются на отношения сторон, возникшие до заключения договора (статья 425 ГК РФ).

В-четвертых, если представители (юристы) другой стороны настаивают на конкретной формулировке договора, а ваша сторона прекрасно знает, что данное условие регулируется императивной нормой, то можно пойти на некоторую хитрость и согласиться с их формулировкой… Всё равно при судебном разбирательстве суд встанет на вашу сторону, т.к. императивную норму изменить нельзя (статьи 421 и 422 ГК РФ, Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10.11.2011 №     Ф01-4634/2011).

В-пятых, моментом оплаты по договору должен являться всё-таки именно момент оплаты (оформления платежного поручения и передачи его в банк) плательщиком, а не момент поступления денег на расчетный счет получателя денежных средств. И ответственность за неоплату не должна наступать из-за отсутствия поступления денег на расчетный счет. Такая ответственность для плательщика должна наступать при отсутствии поступления денег на корреспондентский счет банка получателя средств, т.к. плательщик не обязан отвечать за недобросовестность банка получателя средств, включая, например, последствия отзыва у этого банка лицензии Центрального банка РФ. За это должен отвечать получатель средств, т.к. именно он выбирал банк и именно он мог предвидеть возможные последствия незаконной деятельности своего банка.

Однако действующие нормы не предусматривают порядок оплаты, поэтому очень часто можно встретить в договорах формулировки, согласно которым моментом оплаты является момент поступления денег на расчетный счет, а ответственность наступает, разумеется, при отсутствии поступления денег на расчетный счет получателя средств (см., например, Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 02.04.2013 №     03АП-527/13).

В-шестых, по общему правилу процессуального законодательства РФ иск предъявляется по месту нахождения ответчика (статья 35 Арбитражного процессуального кодекса РФ (АПК РФ)). Однако стороны договора могут изменить подсудность (статья 37 АПК РФ). Разумеется, данное общее правило имеет исключения, которые надо учитывать (статья 38 АПК РФ). Но иногда в договоре игнорируется норма, предусматривающая исключительную подсудность. Например, в договоре купли-продажи недвижимости, которая находится на территории Московской области, могут указать, что все споры, включая споры о правах на недвижимость, решаются в Арбитражном суде г. Москвы. Такая норма в договоре является недействительной (см., например, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2012 №     17АП-13188/12).

В-седьмых, очень часто можно встретить договоры, в которых ответственность сторон ограничивается, например, десятью процентами от суммы договора (суммы вещи, стоимости работ, услуг, арендной платы). И юристы в таких случаях ссылаются на обычаи делового оборота (статья 5 ГК РФ). Однако такого обычая нет (во всяком случае, нам он неизвестен). Это всё происки нерадивых плательщиков и неисполнителей условий договора, поэтому договором их ответственность можно не ограничивать. Кстати, такое ограничение вообще очень глупое (но не для нарушителя), т.к. виновная сторона может вообще и не пытаться решить спор мирным путем, потому что в любом случае её ответственность ограничена этими десятью процентами…

В-восьмых, самое интересное наше пожелание, на которое очень часто вначале реагируют смехом (а зря – есть факты, когда люди реально теряли огромные средства и даже объекты недвижимости). При согласовании текста договора и при совместном присутствии представителей сторон на подписании этого договора, следует распечатать на принтере последнюю согласованную редакцию договора, внимательно прочитать его и если нет больше замечаний, ошибок, пожеланий – с этого экземпляра необходимо сделать копии с помощью копира (который иногда именуют ксероксом) требуемое количество экземпляров и подписать их все на правах оригиналов. Данный порядок действий помогает избежать случаи, когда в двух экземплярах договора появляются разные формулировки, что может произойти как по причине умышленного распечатывания «не того» варианта, так и по причине невнимательности человека, распечатавшего договор (распечатали не ту версию договора). К сожалению, это не редкие случаи. И фраза «оба экземпляра имеют одинаковую юридическую силу» вводит потом суд в затруднительное положение и начинается долгий и нудный процесс выяснения действительного намерения сторон договора в отношении спорной формулировки (см. подборку судебных актов на тему разночтений в договоре).

Мы привели только несколько наиболее существенных моментов, на которые следует обращать внимание при подготовке гражданско-правого договора. Исходя из приведенных примеров, можно сделать вполне однозначный вывод, что при разработке гражданско-правового договора следует внимательно соблюдать действующее законодательство и как можно шире использовать диспозитивные нормы в пользу своей стороны договора. Разумеется, такой подход не особенно важен для случаев составления договоров «для бухгалтерии», когда необходимо просто перегнать деньги с одной организации в другую.

 

 

Правовое агентство «АНЛЕМ»®

август 2013

(при использовании статьи ссылка на

Правовое агентство «АНЛЕМ»® обязательна)


06.08.2013

comments powered by HyperComments