Правовое агентство «АНЛЕМ»® оказывает в Москве и Московской области квалифицированную юридическую помощь физическим и юридическим лицам, включая полное сопровождение сделок с недвижимостью
Подробнее

Как оформить право собственности на недвижимость, если застройщик уклоняется от подачи документов в Росреестр?

В соответствии с пунктом 1 и пунктом 4 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Предметом договора долевого участия являются: 1) обязательства застройщика построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод этого объекта в эксплуатацию – передать соответствующий объект участнику долевого строительства; 2) обязательства участника долевого строительства уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию (пункт 1 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»).

К отношениям, вытекающим из договора долевого участия, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (пункт 9 статьи 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»).

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 1 статьи 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»).

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 1 статьи 12 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»).

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором долевого участия и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 2 статьи 12 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»).

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса РФ).

Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (пункт 1 статьи 16 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»).

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), – разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (пункт 2 статьи 16 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»).

Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения (пункт 3 статьи 16 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»).

Участник долевого строительства вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором долевого участия, после подписания застройщиком и участником долевого строительства передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 4 статьи 16 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»).

Разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе (пункт 1 статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (пункт 1 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов (часть 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Вступивший в законную силу судебный акт является основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1 статьи 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации (пункт 1 статьи 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Копии актов судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю (пункт 5 статьи 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», пункт 7 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, утвержденных приказом Федеральной регистрационной службы от 07.06.2007 №   112).

Таким образом, если на объект недвижимости оформлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если объект долевого строительства (квартира, гараж или иное недвижимое имущество) передан участнику долевого строительства, а участник долевого строительства полностью оплатил цену этого объекта, последний вправе обратиться в суд общей юрисдикции с соответствующим исковым заявлением о признании права собственности на объект долевого строительства.

Для подачи искового заявления участнику долевого строительства необходимо собрать определенные документы. Причем список документов может быть минимальным: договор долевого участия, подтверждение оплаты долевого взноса по договору долевого участия, акт приема-передачи объекта недвижимости, квитанции об оплате коммунальный услуг. Если суд посчитает представленные документы недостаточными, он делает соответствующие запросы на представление недостающих документов (пункт 9 части 1 статьи 150 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Если у участника долевого строительства есть возможность заранее получить документы БТИ, лучше это сделать. Однако, как было сказано выше, суд сам направит запрос и получит их. И на времени судебного процесса это практически не скажется, так как суд, скорее всего, направит ответчику (застройщику) и другим лицам (участникам инвестиционного контракта, по которому строился многоквартирный дом или иной объект недвижимости) повестки в суд. И неявка этих участников процесса не будет являться (при надлежащем уведомлении и отсутствии ходатайств) основанием для отложения судебного разбирательства (статьи 113 и 167 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Госпошлиной данный иск для физического лица не облагается, так как это иск, связанный с нарушением прав потребителей (подпункт 4 пункта 2 статьи 333.36 Налогового кодекса РФ).

Так как участник долевого строительства не является стороной инвестиционного контракта и если другие лица не претендуют на объект долевого строительства (иное должны доказать в суде заинтересованные лица), суды признают за участником долевого строительства право собственности на объект долевого строительства (см. решение Зюзинского районного суда г. Москвы).

После вступления решения суда в законную силу необходимо в Росреестр подать соответствующее заявление, с приложением двух экземпляров решения суда и не забыть уплатить государственную пошлину (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ).

 

Правовое агентство «АНЛЕМ»®

ноябрь 2013

(при использовании статьи ссылка на

Правовое агентство «АНЛЕМ» обязательна)


12.11.2013

comments powered by HyperComments